Wer eine Immobilie erbt, steht meist gleichzeitig unter Zeitdruck und unter Trauer. Die gute Nachricht: Fast nichts davon muss in der ersten Woche entschieden werden. Wichtig ist nur, dass die Schritte in der richtigen Reihenfolge kommen.
Eine Erbschaft kann ausgeschlagen werden – dafür gilt grundsätzlich eine Frist von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und dem Berufungsgrund (§ 1944 BGB). Das ist die einzige wirklich kurze Frist, und sie ist relevant, wenn unklar ist, ob der Nachlass überschuldet ist. Geerbt wird immer beides: Vermögen und Schulden, also auch ein laufendes Darlehen auf dem Haus.
Um im Grundbuch eingetragen zu werden, brauchen Sie einen Nachweis: entweder einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Letzteres genügt dem Grundbuchamt in der Regel und spart die Kosten des Erbscheins.
Die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Danach fallen die regulären Gebühren an. Das ist einer der wenigen Punkte, bei denen Abwarten tatsächlich Geld kostet.
Der Erwerb ist dem Finanzamt anzuzeigen. Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und den persönlichen Freibeträgen ab; für selbst genutztes Wohneigentum gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine eigene Befreiung, die aber an eine anschließende Selbstnutzung geknüpft ist. Ob das in Ihrem Fall greift, beantwortet ein Steuerberater – nicht ich.
Wenn diese Punkte geklärt sind, wird die eigentliche Frage sachlich. Wichtig für den Verkauf: Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG läuft nicht neu an – als Erbe treten Sie in die Besitzzeit des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten, ist ein Verkauf für Sie in der Regel steuerfrei. Auch der Energieausweis wird gebraucht – spätestens zur ersten Besichtigung; er lässt sich für den Nachlass nachträglich erstellen.
Sind Sie nicht allein, entsteht eine Erbengemeinschaft – dann gelten eigene Spielregeln. Dazu habe ich einen eigenen Beitrag geschrieben: Erbengemeinschaft und Immobilie.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für den konkreten Fall gehören Notar, Fachanwalt oder Steuerberater an den Tisch – gern stelle ich den Kontakt her.
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