Eine vermietete Eigentumswohnung lässt sich jederzeit verkaufen – der Mieter muss dem nicht zustimmen. Trotzdem ist es der Verkaufsfall, bei dem in der Praxis am meisten schiefgeht, weil drei Dinge unterschätzt werden.
Nach § 566 BGB gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Konditionen – auch mit einer Miete, die deutlich unter dem Marktniveau liegt. Genau das bestimmt den Preis: Verkauft wird faktisch nicht die Wohnung, sondern der Ertrag. Deshalb liegen vermietete Wohnungen regelmäßig spürbar unter dem Preis derselben Wohnung im leeren Zustand.
Wurde die Wohnung erst während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Er ist dann über den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten und kann innerhalb der gesetzlichen Frist zu denselben Konditionen eintreten. Wer das übersieht, riskiert Schadensersatz – und einen geplatzten Verkauf kurz vor dem Notartermin.
Kaufinteressenten fragen fast immer, ob sie selbst einziehen können. Eine Eigenbedarfskündigung ist an enge Voraussetzungen geknüpft, unterliegt Fristen und bei umgewandeltem Wohnraum zusätzlichen Sperrfristen, die in Hamburg verlängert sind. Ich sage Interessenten deshalb klar, dass das eine Frage für ihren Anwalt ist, und schreibe keine Aussicht ins Exposé, die niemand zusagen kann.
Der Mieter muss Besichtigungen dulden, aber nicht beliebig: angekündigt, zu zumutbaren Zeiten, in angemessener Zahl. In meiner Erfahrung ist das kein juristisches, sondern ein menschliches Thema. Ein offenes Gespräch vorab – was passiert, in welchem Zeitraum, mit welcher Ankündigung – erspart Ihnen Wochen. Mieter, die sich übergangen fühlen, können einen Verkauf sehr lange verzögern.
Diese Unterlagen entscheiden bei Kapitalanlegern und ihren Banken über die Finanzierung – und damit darüber, ob aus einem Interessenten ein Käufer wird.
Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Bei Kündigung, Vorkaufsrecht und Eigenbedarf gehört ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzugezogen.
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