Wenn eine Ehe endet, ist die gemeinsame Immobilie fast immer der größte Posten – und der emotionalste. In der Praxis gibt es vier Wege. Keiner davon ist grundsätzlich richtig; es kommt darauf an, wer bleiben will, wer finanzieren kann und wie eilig es ist.
Der klarste Schnitt. Beide sind aus der Haftung, der Erlös wird nach den Eigentumsanteilen verteilt. Zu bedenken: eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird, und die Spekulationsfrist nach § 23 EStG bei Immobilien, die nicht selbst genutzt wurden.
Wer bleibt, übernimmt den Anteil des anderen und in der Regel auch das Darlehen allein. Der Knackpunkt ist fast nie der Wille, sondern die Bank: Sie muss den verbleibenden Partner allein als Darlehensnehmer akzeptieren. Ohne diese Zusage funktioniert das Modell nicht, egal wie einig man sich ist. Grundlage der Auszahlung ist ein Wert, den beide Seiten anerkennen.
Möglich, etwa bis die Kinder aus der Schule sind. Dann sollte aber schriftlich geregelt sein, wer die Raten zahlt, wer Instandhaltung trägt und was zu welchem Stichtag passiert. Ohne Vereinbarung wird aus der Übergangslösung erfahrungsgemäß der nächste Streit.
Hält die Immobilie im Vermögen und bringt Einnahmen, bindet aber beide Seiten weiter aneinander und verändert die steuerliche Behandlung. Für viele ist das der Weg mit dem schlechtesten Verhältnis von Aufwand zu Ruhe.
Können sich die Eigentümer nicht einigen, kann jeder die Teilungsversteigerung betreiben. Sie ist ein wirksames Druckmittel und ein schlechtes Geschäft: Die erzielten Erlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem freien Verkauf, und Verfahrenskosten kommen obendrauf. In fast allen Fällen ist ein gemeinsam gesteuerter Verkauf die wirtschaftlich bessere Lösung – selbst dann, wenn man nicht mehr miteinander spricht.
Ich bewerte für beide Seiten gemeinsam und lege die Grundlage offen, statt zwei verschiedene Zahlen zu nennen. Termine, Rückfragen und Angebote laufen dokumentiert an beide Parteien. Das nimmt aus dem Verfahren den Verdacht, dass der Makler für eine Seite arbeitet – und ist meistens die Voraussetzung dafür, dass überhaupt verkauft werden kann.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fragen zu Zugewinnausgleich, Unterhalt und Steuern gehören zu Fachanwalt und Steuerberater; ich stelle gern den Kontakt her.
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